부모자식 간 부동산 공동명의, 절세일까? 증여세·취득세 핵심 포인트

 

부모자식 공동명의, 절세라는 말에 속으면 세금 폭탄 맞는다

부동산 가격이 오르고 세금 규제가 강화되면서, 일부 부모들은 자녀와 공동명의로 부동산을 구입하거나 명의를 분산하는 방법을 절세 전략으로 고려하기 시작했다.
처음에는 '자녀와 공동명의로 하면 세금 줄일 수 있겠지'라는 가벼운 생각에서 시작되지만, 이 방식은 오히려 더 큰 세금 리스크를 불러올 수 있다.

 

 

특히 부모자식 공동명의는 국세청이 가장 예민하게 보는 지점 중 하나다. 단순히 지분을 나눴다고 해서 절세가 되는 것이 아니라, ‘실질 자금 출처’, ‘명의신탁 여부’, ‘무상 증여 여부’ 등을 엄격하게 따진다.

이 글에서는 부모자식 공동명의가 실제로 절세가 가능한 상황과, 증여세 및 취득세에서 발생할 수 있는 치명적인 오류에 대해 구체적으로 설명하겠다.

 

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부모자식 공동명의가 절세가 되려면? 국세청이 보는 핵심 포인트

부모자식 간 공동명의를 할 때 국세청은 가장 먼저 ‘자금 출처’를 확인한다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 매입하면서 자녀에게 50% 지분을 설정했다면, 자녀는 5억 원의 자금을 어떻게 마련했는지를 소명해야 한다. 자녀가 직장인이거나 사업소득이 있는 경우라면 일정 부분 입증이 가능하겠지만, 미성년자거나 사회초년생이라면 국세청은 이를 부모의 ‘무상증여’로 간주하게 된다.

여기서 문제가 되는 것이 증여세다.

부모가 자녀에게 증여할 경우 증여세 공제 한도는 5천만 원(성인 기준)이다. 만약 자녀 명의로 3억 원 이상의 지분이 설정되어 있고, 그에 대한 자금 출처가 없다고 판단되면, 공제 한도 초과 금액에 대해 최대 20% 이상의 증여세가 부과될 수 있다.

 

또한 자녀가 납세 능력이 없거나 대출조차 없다면, 명백히 명의신탁 또는 가공 거래로 판단된다. 이런 경우에는 추징 세금 + 가산세 + 조세포탈 조사까지 받을 수 있다.

따라서 공동명의 시 자녀가 부담하는 지분만큼의 자금을 직접 조달했음을 입증할 수 있어야 하며, 부모가 자금을 대신 낸 경우라면 증여세 신고 및 납부를 반드시 해야 한다.

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취득세에서 생기는 추가 세금 리스크: 절세가 아니라 ‘추가 비용’이 될 수도

공동명의는 취득세 절감 효과가 거의 없다는 점도 반드시 알아야 한다.
부동산을 취득할 때 지분을 나눈다고 해서 세금이 줄어드는 것은 아니며, 오히려 지분 나눔으로 인해 등기비용이 증가하는 경우가 많다.

예를 들어 부모 70%, 자녀 30% 지분으로 부동산을 공동 취득하는 경우, 해당 금액 전체가 아닌 각 지분에 따라 개별적으로 취득세 계산이 된다.

만약 자녀가 30% 지분을 부담한다면, 이에 해당하는 금액을 자녀 명의 계좌에서 입금하거나 대출 실행 후 납부해야 한다. 그렇지 않으면, 이 역시 증여로 간주되어 증여세로 전환된다.

또한 부동산 거래신고와 등기 과정에서 공동명의의 지분 구조가 복잡하면 공인중개사나 등기 대행인의 실수로 인해 잘못된 세금이 부과되는 사례도 빈번하다.

취득세 외에도 농어촌특별세, 교육세, 지방세 등의 부과 기준이 바뀌는 경우도 있으며, 특히 자녀가 1가구 2주택자로 판정될 경우 향후 양도세 비과세 요건에서 불이익이 발생할 수 있다.

 

즉, 단순히 공동명의를 통해 세금을 줄이겠다는 생각은 세금 구조를 잘못 이해하면 오히려 비용이 늘어나는 결과를 낳을 수 있다.

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실제 사례로 보는 부모자식 공동명의의 함정

실제 사례를 보면 이 문제의 심각성이 더 명확해진다.
서울에 거주하는 60대 부모는 20대 대학생 자녀와 함께 12억 원짜리 아파트를 공동명의(부모 60%, 자녀 40%)로 매입했다. 계약 당시 자녀는 무직 상태였고, 자금 조달은 모두 부모가 했다. 세금 신고 시 중개사무소에서 "공동명의로 하면 세금 절세됩니다"라는 말을 듣고 그대로 진행했지만, 몇 달 후 국세청으로부터 자금출처조사 통지서가 날아왔다.

조사 결과, 자녀가 지분을 가질만한 소득이나 대출 근거가 전혀 없었기에 4억 8천만 원 상당의 지분을 증여받은 것으로 간주되었고, 약 7천만 원의 증여세가 부과되었다. 부모는 "절세하려다 수천만 원을 더 냈다"며 억울해했지만, 법적으로 문제 소지가 없어 세금은 그대로 확정되었다.

 

반대로, 올바르게 설계한 사례도 있다.
경기도에 거주하는 50대 부부는 사회초년생 자녀가 2년간 모은 급여와 소득증빙 서류를 바탕으로 2억 원의 자금을 준비했고, 이를 기반으로 지분 20%를 설정해 공동명의로 등기했다. 사전 세무 상담을 통해 자금 출처를 증빙하고, 취득세 신고도 정확히 진행했다. 이 경우에는 국세청 조사 없이 정상적으로 등록이 완료되었고, 자녀에게 향후 자산 이전이 보다 원활하게 이뤄졌다.

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결론: 부모자식 공동명의는 절세가 아니라 ‘전략적 자산 이전’일 때 의미 있다

부모자식 간 공동명의는 무작정 ‘절세’만을 기대하고 접근하면 오히려 세금 폭탄과 법적 리스크를 초래할 수 있다.
특히 자녀의 소득이 불분명하거나 실질적인 자금 기여가 없다면, 대부분의 경우 국세청의 ‘무상 증여 간주’ 대상이 된다.

공동명의는 자산 이전의 하나의 수단으로 활용될 수는 있으나, 반드시 자금 출처, 세무 신고, 취득 절차를 모두 갖춰야 하며, 필요시 전문가의 조력을 받아야 한다.

부모 입장에서는 자녀에게 재산을 미리 넘겨주고 싶을 수 있지만, 그렇다면 정식 증여 절차를 밟고 세금도 납부하는 것이 장기적으로 더 유리한 선택일 수 있다.

결국 공동명의는 ‘절세 전략’이 아니라 ‘자산관리 전략’으로 접근해야 하며, 모르면 손해보는 구조가 아니라, 알아야만 가능한 전략이라는 점을 반드시 기억해야 한다.