부동산 공동명의

공동명의 상가 부동산을 법인에 매각할 때의 세금과 회계 처리

zeroinfo 2025. 7. 10. 20:26

공동명의 상가를 법인에 넘기는 순간, 세법은 3가지를 동시에 물어본다

상가를 공동명의로 보유하고 있는 개인들이 향후 자산관리 목적, 절세 목적, 혹은 구조 정리를 위해 자신들이 설립한 법인 또는 기존에 운영 중인 법인에 매각하는 경우가 많다.

 

특히 다음과 같은 이유로 법인 매각을 고려하게 된다:

  • 상가를 법인으로 이전하고 법인 명의로 임대 사업 운영
  • 매도금 수령 구조를 간소화하고, 소득을 분산
  • 자녀 등기 제거 및 지분 조정, 상속설계 목적
  • 개인 명의 자산 정리 후 향후 사업자금 활용

하지만 국세청은 이 구조를 단순 거래로 보지 않고 다음 3가지를 동시에 확인한다:

  1. 양도소득세 – 공동명의자 각각의 지분에 대한 개인 과세
  2. 부가가치세 – 과세 대상 상가일 경우, 매각 부가세 포함 여부
  3. 증여세 – 법인으로의 자산 이전 시 시가보다 낮은 거래법인 편법 증여로 간주

 

게다가 법인의 경우 매입자 입장에서

  • 법인세 처리,
  • 자산 취득 회계처리,
  • 감가상각 적용 기준,
  • 취득세 및 등록면허세 부담까지
    정확한 회계처리가 필요하다.

이 글은 공동명의 상가를 개인이 법인에 매각하는 구조에서 발생하는 모든 세금과 회계 이슈를 실전형으로 정리한 고급 콘텐츠다.

 


거래 구조 요약: 개인 → 법인 매각은 2단계로 구분된다

공동명의 상가를 법인에 매각할 때는 실질적으로 2가지 흐름이 동시에 진행된다.

① 개인 입장 – 매도

  • 공동명의자 각각이 자기 지분만큼을 양도
  • 양도 대금 수령
  • 양도소득세 발생

② 법인 입장 – 자산 취득

  • 부동산 취득세, 등기 비용 납부
  • 자산 장부 반영 (취득가 기준)
  • 감가상각 설정 시작

거래 금액이 시가보다 현저히 낮으면
→ 법인의 주주에게 편법 증여 간주 → 증여세 과세

 

공동명의 상가 부동산을 법인에 매각할 경우 유의사항

 


공동명의자 각자에게 발생하는 세금: 양도소득세

공동명의자들은 자신들의 지분만큼 상가를 법인에 양도하게 된다.


이때 발생하는 대표 세금은 양도소득세다.

양도소득세 계산

양도차익 = (양도 금액 – 취득가액 – 필요경비)

과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제

산출 세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

                   보유기간                         세율
1년 미만 45%
1년~2년 45%
2년 이상 기본세율 6~45% + 공제 가능
 

※ 공동명의자 각각 지분별로 따로 신고
※ 실거래가 신고 기준으로 매매가 계산

 


부가가치세: 과세 대상 상가일 경우 추가 발생

상가 매매는 부가가치세 과세 대상 여부에 따라 추가 세금이 발생할 수 있다.

과세 대상 상가인 경우

  • 매매가 + 부가가치세 10%로 거래
  • 매도자는 부가세 포함 가격으로 세금계산서 발행
  • 법인은 부가세 납부 후, 매입 세액으로 환급 가능

비과세 상가인 경우 (기존 면세업종 임대)

  • 부가세 없음
  • 국세청에 부가세 과세 전환 신고 필요할 수 있음

 


법인이 낮은 가격에 상가를 취득한 경우: 증여세 리스크

가장 주의할 점은, 공동명의자들이 법인에 시가보다 낮은 금액으로 상가를 넘길 경우
→ 법인 소유 주주 또는 특수관계인이 편법 증여를 받은 것으로 간주한다.

대표 사례

  • 시가 10억 상가를 6억에 법인에 매각
    → 4억은 법인이 무상으로 이익을 얻은 구조
    → 법인의 실질 주주가 개인이라면,
     → 그 주주가 4억 원을 무상 증여 받은 것으로 간주
    증여세 부과 대상

국세청 기준

  • 거래금액이 시가의 30% 이상 낮거나
  • 거래 당시 감정평가서 없이 자의적으로 가격 산정

법인세법 제52조 부당행위계산 부인 조항 적용

 


취득세 및 등록면허세: 법인 부담으로 발생

법인은 상가를 취득함에 따라 취득세 및 등록면허세를 부담하게 된다.

과세 구조

                      항목                                             세율 (일반)
취득세 4.6% (상가 기준)
농어촌특별세 0.2%
교육세 0.4%
등록면허세 0.2%~0.4% (지역마다 상이)
 

→ 10억 상가를 매입할 때 약 5000만 원 이상의 취득비용 발생
→ 취득가액이 세무서 인정 시가 기준일 경우, 별도 평가 필요

 


법인의 회계 처리: 자산 인식과 감가상각

법인이 상가를 취득하면 다음과 같은 회계 처리를 하게 된다.

회계처리 흐름

  • 자산 계정: 건물, 토지로 구분
  • 감가상각: 건물만 해당
  • 토지는 감가상각 대상 아님
  • 상가의 경우 건물 가액은 일반적으로 건물 + 부속 설비로 분류

감가상각 방식

  • 정액법 또는 정률법 선택
  • 상가 건물의 내구연수 일반적으로 40년 내외
  • 매년 상각비는 손금산입 → 법인세 절감 효과 발생

 


실전 사례: 공동명의자 2인이 자신이 운영 중인 법인에 상가 양도한 후 발생한 문제

구조

  • 개인 A, B → 5:5 공동명의 상가 보유
  • 자신들이 공동 주주인 법인 C에 상가 매각
  • 매각가: 8억 (시가 11억)
  • A, B 각각 4억씩 수령
  • 법인은 상가를 감가상각 시작

국세청 지적

  • 시가보다 3억 저렴한 매도
  • A, B가 법인 주주 100%
    → 법인이 얻은 이익은 사실상 A, B가 자본이득을 취한 구조
    → 각자 1.5억 증여로 간주 → 증여세 3천만 원 이상 부과

법인 거래는 제삼자 거래처럼 ‘공정가액’ 원칙 적용 필수

 


세금 리스크를 피하기 위한 5가지 실전 전략

전략 1. 반드시 감정평가서 기준으로 거래가 설정

  • 공정시장가액 입증을 위해
  • 국세청에 소명 시 가장 유효한 자료

전략 2. 매도금은 반드시 공동명의자 각자 계좌로 분리 수령

  • 실질 귀속 입증
  • 향후 세무조사 시 증여세 회피 가능

전략 3. 시가와 거래가 차이가 클 경우 세무서 사전 상담

  • 부당행위계산 부인 적용 여부를 명확히 확인
  • 필요시 세무서에 사전 세무 판단 신청 가능

전략 4. 법인 회계 처리 시 자산 구분 명확히

  • 토지, 건물, 부속시설 구분
  • 감가상각 기준 오차 없이 회계팀 기록

전략 5. 매각 전후 법인과의 금전 거래 최소화

  • 대출, 차입, 배당 등 추가 거래 발생 시
    → 국세청은 복합 구조로 탈루 여부 분석

 


결론: 법인 거래는 국세청이 ‘제삼자보다 더 엄격하게’ 보는 구조다

개인이 보유한 공동명의 상가를 법인에 매각하면 서류상으론 단순한 ‘매매 계약’처럼 보이지만, 세법상으론 양도소득세, 부가세, 증여세, 법인세, 취득세, 감가상각6종류 이상의 세금 항목이 동시에 움직이는 복잡한 구조가 된다.

 

특히 매각 대상인 법인이

  • 공동명의자와 특수관계에 있을 경우,
  • 매각가가 시가보다 저렴할 경우,
  • 감정평가 없이 자의적으로 가격 책정했을 경우

→ 국세청은 이 거래를 정상 매매가 아닌, 편법 증여 또는 탈루 구조로 판단할 가능성이 높다.

 

아래 사항을 반드시 체크하자:

✅ 매매가는 제삼자와 동일 조건의 시가 기준인가?
✅ 매도자는 각자 양도소득세를 신고했는가?
✅ 법인은 취득세 및 회계처리를 정확히 했는가?
✅ 거래 전 감정평가서를 준비했는가?
✅ 자녀, 배우자 등과의 특수관계 인정 시 세무 리스크는 제거했는가?

 

공동명의 상가의 법인 매각은 절세가 아니라 '절차와 증빙의 전쟁'이다.
신고보다 준비가 중요하고, 설계보다 입증이 중요하다.